Возрождение ТЦ в новых форматах: как развивается креативный и развлекательный ритейл в России

14.11.2025 | 14:32 Экономика

Доля вакантных площадей в российских ТЦ составила 5,5% и продолжит снижаться – аналитики

Индустрия торгово-развлекательных комплексов за последние 5 лет столкнулась не с одним и даже не с парой кризисов: пандемия и локдаун, взрыв популярности интернет-торговли и маркетплейсов, уход зарубежных компаний и отток арендаторов. Вопреки нагнетающим прогнозам в 2025 году рынок коммерческой недвижимости переживает перезагрузку и постепенное восстановление. Резкая трансформация покупательских привычек и предложения подтолкнула предпринимателей менять саму концепцию ритейла. На смену привычным торговым рядам с крупными сетевиками приходят локальные бренды, pop-up форматы и событийные зоны. Покупки больше не главное: акцент – на впечатлениях и новом опыте.

Возвращение арендаторов и рекордные показатели

По данным консалтинговой компании NF Group, по итогам первого полугодия 2025 года доля свободных площадей в российских ТЦ упала до 5,5%. Это рекордный минимум за последние 10 лет. Аналитики связывают показатель с общей тенденцией сокращения площадей ТРК и с волной открытия брендовых магазинов, перерегистрированных после ухода зарубежных корпораций. Более того, за текущий год девелоперы ввели в эксплуатацию уже 40 новых ТЦ (356 тыс. м² арендной площади) – лучший показатель с 2021 года. Причем 53% нового объема пришлись на регионы страны, еще 31% – на рынок Москвы (13 точек) и 16% – на Санкт-Петербург (2 точки).

Однако открывающиеся ТЦ заметно отличаются от тех, по которым россияне ходили в тех же 2010-2015 годах. Региональные точки все больше склоняются к развлекательным и смешанным форматам. Вместе с вещевым ритейлом в них размещаются продуктовые магазины, бакалеи, кафе, зоны отдыха и даже салоны красоты. В столице заметна тенденция к сокращению площадей ТЦ: все больше центров подразумевают быструю доступность и размещение «у дома». Это форматы lifestyle-моллов, которые сочетают торговлю, коворкинги, гастрономию и центры государственных услуг (МФЦ). Компактность отмечают и эксперты: средняя площадь торговых центров на 2025 год составила 9 тыс. м², что в 2,5 раза меньше показателя 2021 года.

Перестройка ТЦ и новые стратегии

Если с возвращением арендаторов торговых площадей ситуация стабилизируется, то к возрождению и удержанию внимания населения к ТЦ девелоперы прилагают особые усилия. Еще в 2023 году вице-президент холдинга «Адамант» (22 ТРК в Санкт-Петербурге), бизнесмен Аркадий Теплицкий отмечал, что девелоперы движутся к неизбежному изменению концепции моллов:

– ТРЦ останутся на своих местах, никто их сносить не будет. Но их внутреннее наполнение поменяется. Моллы становятся местами развлечений, проведения времени, а покупки здесь – это второстепенная цель. И на самом деле многие собственники торгово-развлекательных центров – люди дальновидные, они уже сегодня начинают пересматривать форматы, все больше площадей отдавая под фудмаркеты, детские аттракционы и прочие досуговые локации. ТРЦ станут местом, где хорошо проводить выходные с семьей и друзьями, – объяснил эксперт отрасли в одном из своих интервью.

Моллы сделали ставку на социальную, познавательную и развлекательную функции, превращаясь в многопрофильные пространства. Холлы, входные группы и сами магазины модернизируются: теперь там размещают и медицинские клиники, и образовательные центры, и фитнес-клубы. Еще одна интересная тенденция – интеграция ТЦ с жилыми комплексами и апартаментами. Так торговый центр аккумулирует функционал сразу нескольких отдельных точек города, предлагая посетителям универсальное и приятное времяпровождение.

Сезонные маркеты и интерактив

Многие стратегии по оживлению ТЦ заимствованы российскими девелоперами у их коллег за границей. Как подчеркивал эксперт Аркадий Теплицкий, с так называемыми «мертвыми моллами» столкнулись и в США, и в Азии. Возвращали трафик в торговые центры по-разному: где-то драйвером стали рестораны и фудкорты, где-то – дополнительные услуги и сервисы. Из Китая, например, распространился тренд на pop-up магазины.

Pop-up формат по-другому называют «всплывающим ритейлом». Это временные сезонные магазины или торговые зоны, открывающиеся на определенный период. Обусловлено это может быть временем года, запуском продуктов, знаковыми праздниками и фестивалями. Причем их исполнение всегда креативно и, как правило, знакомит покупателей с новым товаром через эмоциональное вовлечение. Здесь используются и VR-технологии, и арт-инсталляции, и зоны интерактива (например, пробный макияж). На первый план выходят атмосфера и яркое оформление, что, определенно, дает брендам новые инструменты для продаж и взаимодействия с аудиторией.

Отдельное место в этом направлении заняли локальные бренды, которые в России получили второе дыхание и наконец могут показать себя. Многие концептуально уникальные проекты и авторские задумки получают гораздо большую популярность, чем привычный масс-маркет и мировые сети. Точки их размещения становятся центрами притяжения аудитории.

Так, несмотря на вызовы и изменения вкусов потребителей, торговые центры показывают рынку уверенное возвращение и наращивание позиций. Спрос на качественные торговые площади не исчез, он лишь трансформировался в новые запросы и точки влияния. Открывать покупателям прямой доступ к товару и презентовать его в новых форматах, создавать торговые экосистемы, совмещающие пользу, удобство и досуг – будущее живого коммерческого ритейла и конкурентное преимущество перед маркетплейсами.

Справка

Аркадий Юрьевич Теплицкий (род. 17.07.1964, Ленинград) – российский бизнесмен, ресторатор и девелопер коммерческой недвижимости. Вице-президент холдинга «Адамант», владеющего 22 ТРК в Санкт-Петербурге общей площадью более 1,2 млн м², 13 современными предприятиями по промышленной обработке стекла (АО «РСК») и еще более 50 организациями в других направлениях бизнеса. В 2002 году предприниматель открыл ресторан «Парк» (сейчас – «Marso Polo»), начав путь в нише HoReCa. В 2008 году предприниматель запустил первый ресторан Maximilian Brauhaus в Санкт-Петербурге. Помимо ресторанного бизнеса и девелоперской деятельности предприниматель занимается развитием IT-проекта. В 2018 году Аркадий Теплицкий стал мажоритарным акционером платформы для монетизации цифрового контента авторов и экспертов Lava.top. Также Теплицкий занимается менторской и благотворительной деятельностью.